주식과 부동산의 상관관계, 수익률 승자는?

 

투자하면 가장 대표적인 자산 두 가지는 주식과 부동산입니다. 우리나라는 부의 대부분이 부동산으로 쏠려 있는 상태이지만 미국의 사람들은 주식의 비중이 70퍼센트가량 된다고 할 정도로 주식 투자를 통해 부를 일구고 인플레이션 헷지를 해왔습니다. 미국에 비해서는 주가가 부진한 우리나라이지만 국내 주식 또한 과거 데이터를 보면 수익률이 상당한 것을 알 수 있는데요, 국내 주식과 부동산의 상관관계를 알아보고 둘 중 어느 자산이 결국 수익률 측면에서 더 좋은 결과를 냈는지 알아보겠습니다. 

 

주식 vs 부동산 가격 변동 그래프 비교 

위 그래프는 2005년부터 2024년까지 과거 20년 동안의 KOSPI 연평균 지수와 서울 아파트 평균 매매가의 변화를 나타낸 그래프입니다. 이 데이터를 바탕으로 두 자산은 상당히 큰 상관관계를 가지고 있는 것을 볼 수 있습니다. 코스피지수가 오르면 서울 아파트 가격도 함께 오른 것으로 확인됩니다. 

 

해석 포인트: 

• 두 자산 모두 우상향하지만 주식(파란선)의 가격 움직임은 2008년 금융위기 또는 코로나와 같이 위기가 있을 때마다 급격히 변동했습니다. 반면 서울아파트 매매가격은 위 그래프처럼 긴 시계열로 본다면 작은 웅덩이만 만들었을 뿐 대부분 안정적으로 우상향 해왔습니다.  
• 2020년~2021년에는 제로금리라는 말이 나올 만큼 저금리 정책이 지속되었고, 이로 인해 유동성이 확대되면서 주식과 부동산이 모두 급등한 모습을 볼 수 있습니다. 
• 2022년 이후 주식과 부동산 모두 조정을 받은 후 현재는 다시 회복하며 우상향을 그리는 모습입니다. 
• 두 지표 모두 저금리, 유동성 확대, 경기 회복 기대감 등 경제적 요인에 영향을 받고 있고 서로 동조하며 움직이고 있습니다. 

 

주식 vs 부동산 수익률 승자는? 

그렇다면 과거 20년 전과 비교해서 주식과 부동산 중 어떤 자산의 가격이 더 크게 상승했을까요? 2005년부터 2024년까지의 누적 수익률을 비교하면 다음과 같습니다. 

• KOSPI 지수 수익률: 약 201.7% 상승
• 서울아파트 평균 매매가 수익률: 약 192.1% 상승
• 즉, 이 기간 동안 KOSPI 지수가 서울 아파트 가격보다 조금 더 높은 수익률을 기록한 것을 볼 수 있습니다.

* 물론 개별 아파트 중, 특히 강남 아파트는 훨씬 크게 오른 곳들도 많이 있겠지만, 주식 또한 개별 주식으로 보면 수십배 오른 주식도 존재할 것이기 때문에 이런 특정 주식/아파트를 비교 대상으로 삼지는 않았습니다.

 

여기서 더 추가 고려할 부분이 있습니다. 

• 주식의 경우 배당 수익이 발생할 수 있는데 이 부분은 고려하지 않은 수익률입니다.
• 부동산의 경우 보유세, 거래세, 유지비용 등이 고려되지 않은 수익률입니다. 
• 주식 또한 수수료, 배당세 등이 고려되지 않았습니다. 
• 부동산의 경우 보통 순자본+대출을 껴서 투자하게 되므로 이를 고려하면 같은 자본으로 부동산 수익률이 높을 수 있습니다. 

 

결론 

1. 주식과 부동산 모두 우상향하는 자산으로, 둘 중 어느 자산에 투자해도 인플레이션을 헷지하고 자산 상승을 만들어 낼 수 있음
2. 주식이냐 부동산이냐의 선택보다 중요한 것은 어떤 주식을 선택하는지, 그리고 어떤 부동산을 선택하는지임 
3. 투자에 들어가는 세금이나 비용은 부동산이 더 큰 측면이 있음 
4. 주식의 경우 위기가 닥칠 때 크게 변동성이 있을 수 있고, 부동산은 비교적 안정적임 
5. 환금성이 중요하다면 주식이 앞도적으로 유리 
6. 수익률+비용의 측면에서만 본다면 주식이 유리할 수 있음 
7. 하지만 부동산은 대부분 래버리지(대출)을 활용하기 때문에, 결과적으로 부동산의 수익률이 높을 수 있음 

 

주식+부동산 투자 로드맵 

돈을 벌기 시작하는 순간부터 주식투자(지수 ETF 위주) 적립식으로 시작  (제발 단순 적금/예금만 하지 마시길..) 

→ 어느 정도 목돈이 모이면(주로 40살 전후) 주식 매도 후 1주택 구입

→ 1주택 매수 후 다시 적립식으로 주식 투자 시작 

→ 수년 후 다시 목돈이 모이면 갈아타기를 통해 더 좋은 상급지로 이동 

→ 반복 

 

* 물론 1년에 최소 600만 원, 최대 1800만 원은 연금저축계좌+퇴직연금계좌+ISA계좌를 활용하여 노후 대비를 하는 것도 병행해야 합니다. 

* 투자에서 가장 중요한 것은 우선 소득을 높이는 것! 소득이 높아져야 투자금도 늘릴 수 있고 의미 있는 자산 상승을 만들 수 있습니다.   

 

저 또한 부동산과 주식에 관심 많은 한 명의 개인투자자로서 위 로드맵대로 투자를 하고 있는데요, 가장 후회되는 것은 과거 사회 초년생 때 무작정 저축만 했던 것입니다. 적금하고 저축해서 1,000만 원, 2,000만 원 모으는 것만 알았는데, 그 당시에 그 돈으로 코스피나 미국주식에 투자했더라면 지금의 자산은 상당히 차이가 있을 것 같습니다. 과거를 바꿀 수는 없으니 이제라도 꾸준히 적립식 투자를 하고 기회가 오면 아파트 갈아타기도 하면서 노후를 준비해 볼 생각입니다. 이번 글을 제 개인적인 사견이 많이 담긴 글이었는데, 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.