전세보증금 반환 문제가 계속 발생하면서 소액임차인의 최우선변제금액에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
특히 “보증보험에 가입되어 있지 않아도 보호받을 수 있는가?”를 많이 물어보는데,
소액임차인 기준을 충족하고 대항력을 갖췄다면, 보증보험 가입 여부와 상관없이 경매 시 최우선변제금액은 가장 먼저 배당받습니다. 즉, 보증보험이 없더라도 법에서 정한 금액만큼은 우선적으로 지켜진다는 뜻입니다.
최우선변제금액이란?
주택임대차보호법에서 정한 요건을 갖춘 소액임차인은, 집이 경매나 공매로 넘어가도 특정 금액만큼은 다른 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.
이 제도가 바로 최우선변제권이며, 각 지역별 기준이 다르게 설정되어 있습니다.
2025년 기준 지역별 소액임차보증금·최우선변제금액
아래 기준은 2025년 현재 시행 중인 주택임대차보호법 시행령의 내용입니다.
| 지역 구분 | 소액임차인 보증금 한도 (이하일 때 적용) | 최우선변제금액 |
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 등 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(일부 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 등 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 외 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
※ 단, 최우선변제금은 주택 경매낙찰가의 1/2을 넘을 수 없습니다. 즉, 매각가의 절반이 최종 상한선입니다.
여기서 중요한 것은 임차인은 보증금 한도 기준액보다 낮은 보증금으로 계약을 하고 있을 경우에만 최우선변제를 받을 수 있으며, 이 경우 최우선변제금액만큼은 다른 권리에 앞서 받을 수 있는 금액이 됩니다.
예를 들어, 서울에 거주하는 임차인 A의 보증금이 1억 6,500만원이라면 소액임차인에 해당하여 최우선변제금액 보호를 받을 수 있지만, 보증금이 1억 6,510만원인 경우 보증금 한도를 넘어서기 때문에 최우선 변제 보호 대상이 아닙니다.
소액임차보증금을 보다 자세하게 지역별로 정리하자면 다음과 같습니다. .
| 지역 | 소액임차보증금 | ||
| 서울특별시 | 5,500만원 | ||
| 인천광역시 및 수도권 중 과밀억제권역 |
인천광역시 | 강화군, 옹진군 | 2,500만원 |
| 서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/ 원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 |
2,800만원 | ||
| 그 밖의 지역 | 4,800만원 | ||
| 의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/ 안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시 |
4,800만원 | ||
| 시흥시 | 반월특수지역 | 2,500만원 | |
| 그밖의 지역 | 4,800만원 | ||
| 남양주시 | 호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/ 가운동/수석동/지금동 및 도농동 |
4,800만원 | |
| 그밖의 지역 | 2,500만원 | ||
| 광주/대구/대전/ 부산/울산광역시 |
군지역 | 2,500만원 | |
| 그밖의 지역 | 2,800만원 | ||
| 경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 2,800만원 | ||
| 그밖의 지역 | 2,500만원 | ||
어떤 날짜 기준으로 금액이 적용될까?
많은 사람들이 “임대차 계약서 작성일 기준”으로 생각하지만, 이것은 오해입니다.
적용 기준일
**전입신고 + 실제 입주(인도)를 완료해 ‘대항력을 갖춘 날’**이 기준입니다.
예를 들어,
- 계약일: 2023년 12월 28일
- 전입신고 + 입주: 2024년 1월 3일
이 경우에는
→ 2024년 기준 최우선변제금액이 적용됩니다.
과거 기준을 확인해야 하는 경우 (대항력 취득일이 과거일 때)
경매 사건이나 오래된 임대차 계약에서는 대항력을 갖춘 시점의 과거 기준이 필요할 수 있습니다.
과거 기준 확인 방법은 다음과 같습니다.
국가법령정보센터 –> 주택임대차보호법 시행령 ‘연혁’ 확인하여 대항력 갖춘 날짜가 속하는 시행령 확인
최우선변제금액을 꼭 알아야 하는 이유
전세 리스크가 커진 요즘, 다음을 반드시 확인해야 합니다.
- 내가 소액임차인 기준에 해당하는지
- 해당 지역의 최우선변제금액이 얼마인지
- 대항력 취득일이 언제인지
- 만약 경매가 진행되면 얼마를 우선적으로 보호받는지
특히 전입신고를 미루거나 실제 입주가 늦어지면 적용 기준이 달라질 수 있으므로,
계약 후 즉시 전입신고와 입주를 완료하는 것이 가장 안전합니다.