다주택자 양도소득세 중과 유예 종료, 집 팔아야 할까?

 

최근 부동산 시장에서 다시 한번 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 핵심 이슈로 떠오르고 있다. 특히 그동안 유예 기간을 활용해 매도 시점을 고민하던 다주택자라면, 유예가 끝난 이후 실제로 세금 부담이 얼마나 달라지는지를 정확히 이해할 필요가 있다. 단순히 세금이 오른다는 수준을 넘어, 실제 양도차익이 발생했을 때 부담해야 할 세금이 얼마나 차이 나는지까지 살펴보겠다.

 

다주택자 양도소득세 중과 유예란? 

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 여러 채 보유한 경우, 일반 세율에 중과세율을 추가 적용하도록 규정하고 있다.

다만 정부는 주택 거래 활성화와 매물 유도를 목적으로, 일정 기간 동안 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해 왔다. 이 유예 조치는 「소득세법 시행령」 개정을 통해 적용되었으며, 유예 기간 동안에는 다주택자라도 일반 누진세율(6~45%)만 적용받을 수 있었다.

 

문제는 이 유예가 영구적인 제도가 아니라는 점이다. 유예 기간이 종료되면, 다시 법에서 정한 중과 규정이 그대로 적용된다. 그리고 유예가 종료되는 시점이 바로 2026년 5월 9일이다. 정부는 유예 종료에 대해 결정된 바 없다는 의견이지만, 이미 과거에 정부가 '계획 없다'고 부정한 규제가 바로 다음 날 발표된 사례가 있기에 시장은 더 혼란스러운 상황이다.  

 

유예 종료 시점, 무엇이 달라질까?

유예가 종료되면 가장 큰 변화는 세율 구조다.

• 2주택자(조정대상지역)
  → 기본세율 + 20% 중과
• 3주택자 이상(조정대상지역)
  → 기본세율 + 30% 중과

 

이는 「소득세법 제104조」에 명시된 내용으로, 유예 종료와 동시에 자동으로 부활한다. 또한 중과가 적용되면 장기보유특별공제 적용이 제한되는 점도 세 부담을 키우는 요인이다.

 

양도차익 10억 원 기준, 세금은 얼마나 차이 날까?

이해를 돕기 위해 양도차익 10억 원이 발생한 경우를 가정해 보자.
(필요경비, 기본공제 등은 단순화를 위해 제외하고 비교)

 

① 유예 기간 중 매도한 경우 (중과 미적용)

• 적용 세율: 최고구간 45%
• 산출세액:
  10억 × 45% = 약 4억 5천만 원

누진공제 등을 감안하면 실제 세금은 다소 줄어들 수 있으나, 대략적인 부담 수준은 이 범위다.

 

② 유예 종료 후 2주택자가 매도하는 경우

• 적용 세율: 45% + 20% = 65%
• 산출세액:
  10억 × 65% = 약 6억 5천만 원

👉 유예 기간 대비 약 2억 원 추가 부담

 

③ 유예 종료 후 3주택자 이상인 경우

• 적용 세율: 45% + 30% = 75%
• 산출세액:
  10억 × 75% = 약 7억 5천만 원

👉 유예 기간 대비 약 3억 원 추가 부담

 

더 큰 문제는 이게 끝이 아니라 양도세의 10%를 또 지방세로 내야 하는 것. 양도소득세 최대 세율은 3주택 이상인 다주택자 기준 75% 이지만, 75%의 10%에 해당하는 7.5%가 지방세로 더해지면서, 최대 세율이 82.5%가 된다. 

 

★ 3주택자, 유예 종료 후 매도 시 최종 세금 

• 국세(양도소득세):
  10억 × 75% = 7억 5천만 원
• 지방소득세:
  7억 5천만 원 × 10% = 7천5백만 원
• ▶ 총 세금: 약 8억 2천5백만 원
• ▶ 실수익금: 약 1억 7천5백만 원

이 수치 때문에 다주택자 사이에서 집 팔아서 남는 게 없다는 말이 나오는 것입니다.

 

단순한 ‘세율 인상’ 문제가 아닌 이유

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료는 단순히 세율 몇 퍼센트가 오르는 문제가 아니다.
실제로는 다음과 같은 복합적인 영향이 발생한다.

• 중과 적용 시 장기보유특별공제 배제
• 실수령 금액 급감으로 인한 매도 전략 변경
• 증여·보유 유지 등 다른 선택지 검토 필요
• 조정대상지역 여부에 따른 지역별 체감 차이 확대

특히 양도차익 규모가 클수록, 유예 종료 전후의 세금 격차는 수억 원 단위로 벌어질 수 있다.

 

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료는 단순한 정책 변화가 아니라, 실제 자산 규모에 직접적인 영향을 주는 변수다.
「소득세법 제104조」에 따른 중과 규정은 이미 법률로 존재하고 있으며, 유예는 일시적으로 적용을 멈췄을 뿐이다.

양도차익이 크고, 조정대상지역 내 주택을 여러 채 보유하고 있다면, 유예 종료 시점을 기준으로 매도·보유·증여 전략을 다시 점검해 볼 필요가 있다. 특히 ‘나중에 생각해 보자’는 판단이 수억 원의 세금 차이로 이어질 수 있다는 점에서, 정확한 제도 이해가 무엇보다 중요하다.