토지거래허가구역 확대 재지정 (송파, 서초, 용산, 강남) 나홀로 아파트는?

 

2025년 3월 19일, 오세훈 서울시장이 부동산 시장 안정을 위해 주택시장 안정화 방안을 발표하면서 토지거래허가구역 재지정을 발표했고 그 범위도 넓어졌습니다. 잠실, 삼성, 대치, 청담에 지정되었던 토지거래허가구역을 해제한 후 약 한 달 만입니다. 이번 규제의 주요 내용과 예상되는 영향력을 알아보겠습니다. 

 

 

주택시장 안정화 방안의 주요 내용

최근 부동산 시장의 과열 조짐에 대응하기 위해, 서울시는 다음과 같은 안정화 방안을 발표했습니다.

1. 토지거래허가구역 재지정 및 확대: 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구를 토지거래허가구역으로 재지정하고, 그 범위를 확대하여 투기적 거래를 방지합니다.​
2. 거래 모니터링 강화: 부동산 거래 동향을 실시간으로 모니터링하고, 이상 거래에 대한 조사를 강화합니다.​
3. 금융 규제 강화: 과도한 대출을 통한 부동산 투기를 억제하기 위해, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 금융 규제를 강화합니다.

 토지거래허가구역으로 재지정된 지역

이번에 재지정된 토지거래허가구역은 다음과 같습니다:​

• 강남구: 전체 지역 아파트​
• 서초구: 전체 지역 아파트 ​
• 송파구: 전체 지역 아파트 ​
• 용산구: 전체 지역 아파트 ​

이들 지역은 부동산 시장의 과열 우려가 높아, 투기 방지를 위해 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

 

토지거래허가구역 지정 기간 

이번 조치는 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 시행되며, 6개월 동안 거래량, 시장 흐름 등을 모니터링해서 연장 여부를 결정할 예정입니다.​

 

나홀로아파트, 빌라 같은 아파트도 포함될까? 

이번 토지거래허가구역 재지정의 대상은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 아파트 약 2,200여 곳(총 110.65㎢)으로, 아파트 거래를 대상으로 하며, 토지나 기타 부동산은 포함되지 않습니다.

하지만 아쉽게도 부동산 등기부등본상 '아파트'로 되어 있다면 빌라 같은 아파트건 100세대도 안 되는 나홀로 아파트건 모두 포함된다는 점입니다. 서초구, 강남구에 위치하지만 나홀로 아파트로 가격도 안 오르고 매매도 안 되는 경우에는 아주 억울한 상황입니다. 

 

토지거래허가구역 지정에 따른 규제 내용

토지거래허가구역으로 지정되면, 해당 지역 내에서 일정 면적 이상의 토지나 부동산을 거래할 때 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 주요 규제 사항은 다음과 같습니다:

1. 거래 허가 의무화: 주거용 토지의 경우 18㎡, 상업용 토지는 20㎡를 초과하는 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. ​
2. 실거주 의무: 주거용 부동산을 매입할 경우, 2년간 실거주 목적만 허용되며, 전세를 끼고 구매하는 '갭투자'는 금지됩니다. ​
3. 허가 대상 거래 제한: 투기적 목적의 거래를 방지하기 위해, 허가 없이 이루어진 거래는 무효 처리됩니다.​
4. 허가 절차 강화: 거래 당사자(매도인, 매수인)가 공동으로 허가를 신청해야 하며, 허가를 받기 전까지는 계약이 성립되지 않습니다. 

토지거래허가구역 지정의 영향

토지거래허가구역 지정은 부동산 시장에 다음과 같은 영향을 미칩니다:​

1. 투기 억제: 투기적 거래를 방지하여 부동산 가격의 급등을 억제합니다.
2. 거래 감소: 허가 절차의 복잡성으로 인해 거래량이 감소할 수 있습니다.​
3. 주변 풍선효과: 강동구(올림픽파크포레온, 고덕) 또는 동작구 등 주변지역의 아파트 거래와 가격이 올라갈 수 있습니다.
4. 실수요자 보호: 실거주 목적의 구매를 장려하여, 주택 시장의 안정성을 높입니다.
5. 시장 안정화: 구역 지정된 곳의 아파트 가격은 다소 안정될 것으로 예상됩니다.​

결론

서울시의 이번 주택시장 안정화 방안과 토지거래허가구역 재지정은 부동산 시장의 과열을 방지하고, 실수요자를 보호하기 위한 조치입니다. 투기적 거래를 억제하고, 시장의 안정성을 높이기 위해 이러한 규제를 준수하는 것이 중요합니다. 부동산 거래를 계획 중인 분들은 해당 지역의 규제 내용을 충분히 숙지하시고, 신중한 거래를 진행하시기 바랍니다.