최우선변제 보증금이 보호되지 않는 경우 총정리

 

소액임차보증금 최우선변제, 꼭 알아야 할 예외들

 

전·월세 보증금 관련 글을 보다 보면 가장 많이 등장하는 개념이 바로 ‘최우선변제 보증금’, 그리고 '소액임차보증금 최우선변제’입니다. 많은 분들이 소액임차인이면 무조건 보증금을 먼저 돌려받는다고 생각하지만, 실제 경매·배당 실무에서는 최우선변제가 인정되지 않는 경우도 적지 않습니다.

이번 글에서는 최우선변제 보증금이 보호되지 않는 대표적인 사례들을 한 번에 정리해 드리겠습니다. 임차인이라면 반드시 알고 있어야 할 내용이고, 경매에 관심 있는 분들에게도 매우 중요한 포인트입니다.

 

최우선변제 보증금, 기본 요건부터 다시 확인

우선 전제가 되는 조건부터 간단히 짚고 가야 합니다.

소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 다음 요건을 충족해야 합니다.

• 보증금이 지역별 소액임차보증금 기준 이하일 것
• 주택에 실제 거주하고 있을 것
• 전입신고와 점유를 통해 대항력을 갖출 것

이 중 단 하나라도 충족하지 못하면, 소액임차보증금이라 하더라도 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다.

좀 더 자세히 알아보면 아래와 같습니다. 

 

1. 전입신고를 하지 않은 경우

가장 흔하면서도 치명적인 사례입니다.

아무리 보증금이 소액임차보증금 기준 이내라 하더라도,
전입신고를 하지 않았다면 대항력이 발생하지 않습니다.

• 계약서만 작성한 경우
• 확정일자만 받아두고 전입신고를 안 한 경우
• 실제 거주했지만 전입신고가 늦어진 경우

이런 상황에서는 최우선변제 보증금 보호가 되지 않습니다.

즉, 최우선변제의 출발점은 ‘소액’이 아니라 대항력이라는 점을 꼭 기억해야 합니다.

 

여기서 헷갈리기 쉬운 부분! 

Q. 전입은 했는데 확정일자는 받지 않은 경우 대항력이 인정되나요? 

A. 대항력의 요건은 점유+전입 두 가지이므로 확정일자가 없더라도 대항력은 발생하며, 보증금 최우선변제가 가능합니다. 

다만, 보증금이 소액 기준을 초과하는 경우에는 확정일자가 없을 시 우선변제가 어려울 수 있으니 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.  

2. 점유 요건을 상실한 경우

전입신고만 해두면 끝이라고 생각하는 분들도 많지만, ‘점유’ 요건 역시 중요합니다.

예를 들어,

• 이사를 나가면서 주소는 유지했지만 실제 거주는 하지 않는 경우
• 장기간 공실 상태로 둔 경우
• 명의만 두고 실거주하지 않는 경우

이 경우 법적으로 점유가 부정될 수 있고, 그 결과 최우선변제 인정이 어려워질 수 있습니다.

 

3️. 대항력 취득 시점이 늦은 경우

최우선변제는 ‘선순위 권리보다 먼저’ 보호받는 제도가 아닙니다.
중요한 기준은 대항력 취득 시점입니다.

• 근저당권 설정
• 가압류, 가처분
• 담보권 설정일

이러한 권리들이 임차인의 전입신고보다 먼저 설정되었다면,
소액임차보증금이라 하더라도 최우선변제가 제한될 수 있습니다.

 

4️. 보증금이 기준을 초과한 경우

소액임차보증금 기준은 지역별로 명확하게 정해져 있습니다.

• 기준 금액을 1원이라도 초과하면
• 소액임차인 자체로 인정되지 않습니다.

이 경우,

• 최우선변제 ❌
• 일반 임차인으로서 우선변제권만 인정될 수 있습니다.

특히 계약 시점에는 기준 이내였으나,
계약 변경·증액으로 기준을 넘는 경우도 주의해야 합니다.

 

지역별 소액임차보증금

 

5.  주택이 아닌 경우 (상가, 오피스텔 등)

최우선변제 보증금 제도는 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

따라서,

• 상가
• 사무실
• 주거 목적이 아닌 오피스텔

과 같은 경우에는 소액임차보증금 최우선변제 자체가 적용되지 않습니다.

실제 사용 용도와 등기부상 용도가 다를 경우에도 분쟁이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

6. 위장임차인으로 판단되는 경우

다음과 같은 경우 법원에서 위장임차인으로 판단할 수 있습니다.

• 가족 명의로 형식적인 임대차계약만 체결한 경우
• 실제 보증금 지급 사실이 없는 경우
• 채무자와 사실상 동일인으로 판단되는 경우

이 경우 소액임차보증금이라 하더라도 최우선변제는 전면 부정됩니다.

 

 

정리하자면, 최우선변제 보증금 제도는 임차인의 보증금을 지키는 강력한 제도이긴 하지만 ‘자동 보호’가 아닙니다. 
아래 중 하나라도 해당된다면 보호받지 못할 수 있습니다.

• 전입신고 미이행
• 점유 상실
• 대항력 취득 시점 문제
• 보증금 기준 초과
• 주택이 아닌 경우
• 위장임차인 판단

소액임차보증금 최우선변제는 조건을 정확히 갖췄을 때만 강력한 보호 장치가 됩니다.

 

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