재건축 재개발 이주 대체주택 양도세 비과세 요건 (법률 확인)

 

재건축이나 재개발 사업이 진행하면 공사를 위해 이주를 하게 됩니다. 이때 조합원들이 공사 기간 동안 거주를 위해 대체주택을 매수하면 1세대 1주택으로 보고 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있는데요, 대체주택 특례 비과세를 받기 위해 충족해야 하는 요건을 확인해 보겠습니다.  

 

대체주택 특례란?

"1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발, 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택을 취득한 경우 일정 요건을 충족하면 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1 주택으로 보아 양도세 비과세 함" 

 

재건축, 재개발 사업이 진행되면 철거 공사 전에 이주를 진행하게 됩니다. 이때 조합원 세대는 기존 주택을 대신해 거주할 집을 구해야 하는데, 전세나 월세를 선택해서 이주를 하는 경우도 있지만 매매로 집을 매수할 수도 있습니다.

재개발, 재건축 대체주택이란 이렇게 정비사업 기간 동안 거주할 집을 매수하는 것을 뜻하며, 투기적인 목적으로 주택을 취득한 것이 아니라 기존 주택 공사로 인한 어쩔 수 없는 상황으로 보고 양도세 비과세 특례를 적용합니다.   

 

 

대체주택 양도세 비과세 적용요건 

재건축, 재개발 대체주택 특례를 받기 위해서는 아래의 요건을 충족해야 합니다. 

 

1. 대체주택 취득일 현재 1세대 1주택일 것 

대체주택을 취득할 당시, 기존의 재건축/재개발되는 주택 외에 또 다른 주택을 보유하고 있으면 안 됩니다. 재건축 주택 1채만 보유한 세대만이 특례 대상이 될 수 있습니다. 

 

2. 기존 주택(재건축)의 '사업시행인가일 이후' 대체 주택을 취득할 것 

사업시행인가 전에 취득한 주택은 특례 적용이 불가합니다. 

 

3. 대체 주택에서 1년 이상 거주할 것 

이주 기간 동안 거주를 위해 매수한 것으로 보고 특례 적용을 하는 것이기 때문에, 반드시 대체 주택에서 1년 이상 거주해야 합니다. 

 

 

4. 재건축 주택이 완공되면 3년 이내에 세대 전원이 이사할 것

재건축 주택이 신축 단지로 지어지면 완공 후 3년 이내에 입주를 해야 합니다. 이때 부득이한 사유(해외 출장, 취학, 질병 등)를 제외하면 모든 세대원이 입주를 해야 합니다.   

 

5. 완공된 재건축 주택에서 1년 이상 거주할 것 

입주 후에는 1년 이상 거주해야합니다. 

 

6. 대체주택의 양도는 재건축 주택이 완공되기 전이나 완공 후 3년 이내까지 할 것 

대체 주택을 양도하는 시점은 재건축 주택이 완공되기 전에 양도해도 되고 완공 후 3년 이내입니다. 

 

 

관련 법규

제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)

⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2018. 2. 9., 2022. 2. 15., 2023. 2. 28.>

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

 

 

 

 

재건축, 재개발 사업으로 인한 대체주택 취득시 양도세 비과세를 받을 수 있는 충족 요건을 확인해 보았습니다. 양도세 비과세 요건으로 수억 원의 세금을 아낄 수 있는 부분인 만큼 재정비사업 주택을 보유한 분들께서는 반드시 내용을 숙지하셔서 세금적인 혜택을 받으시길 바랍니다. 

 

 

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